Kiralık Aile Konutunda Kira Sözleşmesinde Taraf Olmayan Eş?
TMK m.186 uyarınca eşlerin, müşterek konutlarını birlikte seçmeleri gerekir. Lâkin bazı istisnai durumlarda eşlerden biri müşterek konutu seçebilir. Bu istisnai durumlar; diğer eşin izni, hâkimin izni ve haklı bir sebep bulunmasıdır108. Eşlerden birinin yapmış olduğu kira sözleşmesinde sözleşmeyi imzalayan eş kira sözleşmesinin tarafı olup, kiracı sıfatına sahip olmaktadır. Evde birlikte yaşayan eşlerin boşanması durumunda imzası bulunmayan diğer eşin evde yaşamaya devam etmesi onu kira sözleşmesini tarafı yapmayacağı gibi, evden ayrılan ve imzası bulunan eşin de kiracılık sıfatı sona ermeyecektir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin 15/06/2023 tarih 2022/3257 Esas 2022/3257 Karar sayılı ilamında; “sözleşmenin tarafının kendisi olmasına rağmen söz konusu mecurda boşanmış olduğu eski eşinin ikamet ettiğini, bu nedenle husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Söz konusu mecurda davalının boşanmış olduğu eski eşinin ikamet ediyor olmasının o kişiyi sözleşmenin tarafı haline getirmeyeceği, sözleşmenin tarafının davalı olarak kabulünün gerektiği” şeklinde belirtilmiştir. Kısacası kira sözleşmesinde imzası bulanan kiracı, kira sözleşmesinin tarafı olup eşi, çocukları vs kiralananda yaşasa dahi sözleşmenin tarafı değillerdir.
TMK’nın 194. maddesinde aile konutuyla ilgili düzenlemelere yer verilmiş olup “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” şeklinde hüküm altına alınmıştır. Eğer kira sözleşmesi yukarıda izah edildiği şekilde eşlerden biri tarafından imzalanmış ya da eşlerden biri tarafından kiracı olarak oturulan konut evlilik ile müşterek konut olarak kullanılmaya başlamış ise aynı maddedeki düzenleme uyarınca kira sözleşmesinin taraf olmayan diğer eş, karşı tarafa yapacağı bildirim ile kira sözleşmenin tarafı haline gelecektir. Uygulamada kiralananın tahliyesi davasına konu konut kiralarında, konutun ‘aile konutu’ olduğu yönünde itirazlar sıklıkla görülmektedir. Bu iddiada bulunulmuş ise dikkat edilmesi gereken husus tapu kaydında aile konutunda bir şerh bulunup bulunmadığı, açılan kiralanın tahliyesi davasında veya tahliyeye ilişkin başlatılan icra takibinden önce aile konutuna ilişkin olarak aile mahkemesinde ‘aile konutu şerhi’ davası açılıp açılmadığı veya kiralayana aile konutu hususunda bildirimi yapılıp yapılmadığının araştırılması gerekmektedir. Yargı içtihatları tahliye taahhütnamesine dayalı kiralananın tahliyesi davasından ya da tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi yapılmasından sonra aile konutuna ilişkin dava açılmış ise bekletici mesele yapılmaması yönündedir. Ancak aile konutu şerhi davası daha önce açılmış ise bekletici mesele yapılması gerekmektedir.
Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 05.10.2023 tarih 2023/1637 Esas 2023/2146 Karar sayılı ilamında; “Yine davalı kiracının, aile konutu olması nedeniyle yazılı tahliye taahhüdünde eşinin de imzası bulunması gerektiği yönünde; davaya konu taşınmaz aile konutu olsa dahi davaya konu kira sözleşmesinde taraf olmayan davalının eşinin takipten önce TMK'nın 194, 349. maddelerine uygun olarak, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebileceği gözönüne alınarak, davalının eşi tarafından dava konusu kiralanan taşınmazın aile konutu olduğuna ilişkin alacaklıya yapılmış usule uygun bir ihtarname tebliği bulunmadığı (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 02.05.2018 tarih 2017/4794 Esas - 2018/11923 Karar) gibi HMK'nın 357. maddesi uyarınca yargılama aşamasında ileri sürülmeyen iddia ve savunmalar istinaf aşamasında dinlenemeyeceğinden davalının buna yönelik yapmış olduğu istinaf başvurusunun da reddine karar verilmesi gerekmektedir” şeklinde belirtilmiştir.
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 24/05/2022 tarih 2022/1054 Esas 2022/1010 Karar sayılı ilamında; “…Davalı vekili her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünü müvekkilinin eşinin bilgisi ve rızası dışında imzaladığını ve aile konutu olduğuna dair açtıkları davanın bekletici mesele yapılmadığını ileri sürmüş ise de, dava dışı eşin Aile Mahkemesine aile konutu şerhi verilmesi için başvurusunun icra takip tarihinden sonra olduğu anlaşılmaktadır. T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi dava dışı eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından (dava dışı eşin bildirimi takip tarihinden sonra) kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinde haklılık durumunun takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğinden mahkemece açılan davanın bekletici mesele yapılmaması da yerindedir” şeklinde belirtilmiştir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 02.05.2018 tarih 2017/4794 Esas - 2018/11923 Karar Dava, kesinleşen icra takibi nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir.