Kira Sözleşmesi Mutlaka Yazılı Olması Mı Gerekiyor?
Kira sözleşmesi şekle bağlı olmayıp sözlü veya yazılı olarak yapılması mümkündür. Taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi bulunması ve kiracı tarafça kira ilişkisi inkar edilmesi durumunda kira ilişkisinin nasıl ispatlanabileceği ise Yargı kararları ile netlik kazanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 01/10/2019 tarih 2019/3843 Esas 2019/7308 Karar sayılı ilamı somut olayda davacı kira ilişkisinin varlığından hareketle alacak isteminde bulunmuş olup bu açıdan kira ilişkisinin varlığını ispat külfeti davacıya aittir. Davalılar tarafından sunulan 21.06.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde; davacının oğlu ...'nun kiraya veren olduğu ve kiracının da davalılardan ... olduğu görülmektedir. ... duruşmada tanık olarak dinlenmiş ve davalıların kira bedellerini kendisine ödediklerini kabul etmiştir. HMK’nun 189/3. maddesi uyarınca kanunun belirli delillerle ispatını emrettiği hususlar başka delillerle ispat olunamaz. Aynı yasanın 200. maddesine göre bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin yapıldıkları zamanki miktar ve değeri 2.500 Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Yıllık kira bedeline göre, davacının kira ilişkisini yazılı delille ispat etmesi gerekir. Davacı davalıların kiracı olduğunu yazılı delil ve belgelerle ispat edememiştir. Hal böyle olunca, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken,yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08/05/2019 tarih 2017/8451 Esas 2019/4227 Karar sayılı ilamı Bu haliyle uyuşmazlık; taraflar arasında kira ilişkisi bulunup bulunmadığı ve kira ilişkisi bulunması halinde ise, kira bedelinin ne kadar olduğu noktalarında toplanmaktadır. HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesi gereğince de, kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK'nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır. Yine davalı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir. Somut uyuşmazlıkta; davacı kiraya verenin iddiası doğrultusunda yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının altında olduğundan yazılı delille ispat yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bu nedenle kira aktinin varlığı ve kira bedelinin tutarı her türlü delille ispatlanabilir. Yukarıdaki açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde; mahkemece, davalının kira ilişkisini inkar etmiş olması nedeniyle öncelikle kira akdinin varlığının ispatlanması gerektiğinden ispat yükünün davacıda olduğu ve davacının bu iddiasını her türlü delille ispat edebileceği gözetilerek, tanık delili dahil tüm deliller toplanıp bir değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, ispat yükü ve deliller bakımından yanılgılı değerlendirme ve yetersiz araştırmaya göre yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25/02/2019 tarih 2017/5681 Esas 2019/1473 Karar sayılı ilamı HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesi gereğince de, kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK'nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır. Yine davalıda aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir. Somut olayda davacı kiraya verenin iddiası doğrultusunda yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının üzerinde olduğundan yazılı delille ispat yükükmlülüğü söz konusu olup , HMK m.202 uyarınca iddia konusu hukuki işlemin tammen ispatına yeterli olmamakla birlikte söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilen belge delil başlangıcı yayılır ve yazılı delille ispatı gereken bir hukuki işlemin söz konusu olduğu hallerde delil başlangıcı bulunduğu takdirde tanık dinlenebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 74’üncü maddesine göre "Hâkim, zarar verenin kusurunun olup olmadığı, ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığı hakkında karar verirken, ceza hukukunun sorumlulukla ilgili hükümleriyle bağlı olmadığı gibi, ceza hâkimi tarafından verilen beraat kararıyla da bağlı değildir. Aynı şekilde, ceza hâkiminin kusurun değerlendirilmesine ve zararın belirlenmesine ilişkin kararı da, hukuk hâkimini bağlamaz." Bu açık hüküm karşısında, ceza mahkemesince verilen beraat kararı, kusur ve derecesi, zarar tutarı, temyiz gücü ve yükletilme yeterliği, illiyet gibi esasların hukuk hâkimini bağlamayacağı konusunda duraksama bulunmamaktadır. Ancak hemen belirtilmelidir ki, gerek öğretide ve gerekse Yargıtayın yerleşmiş içtihatlarında, ceza hâkiminin tespit ettiği maddi olaylarla ve özellikle “fiilin hukuka aykırılığı” konusu ile hukuk hâkiminin tamamen bağlı olacağı kabul edilmektedir. Diğer bir anlatımla, maddi olayları ve yasak eylemlerin varlığını saptayan ceza mahkemesi kararı, taraflar yönünden kesin delil niteliğini taşır.Yargıtayın yerleşik uygulamasına ve öğretideki genel kabule göre, maddi olgunun tespitine ilişkin ceza mahkemesi kararı hukuk hâkimini bağlar. Ceza mahkemesinde bir maddi olayın varlığı ya da yokluğu konusundaki kesinleşmiş kabule rağmen, aynı konunun hukuk mahkemesinde yeniden tartışılması olanaklı değildir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/11-92 E 2018/1362 K) Yukarıdaki açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde somut olayda davacı iddiasını yazılı delille ispat etmek zorunda olup, dayandığı kira sözleşmesinin davalıdan sadır olduğu belirlenip delil başlangıcı kabul edilerek tanık dinletebilmesi için davalı hakkında açılan ... 2. Ağır Ceza Mahkemesi 2015/107 E sayılı ceza dosyası sonucunun bu dava için bekletici mesele yapılarak, hasıl olacak sonuca göre yukarıda açıklandığı üzere ispat yükü ve deliller çerçevesinde değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerekirken, davacı hakkındaki ceza dava dosyasının sonucu beklenmeksizin, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08/05/2019 tarih 2017/8451 Esas 2019/4227 Karar sayılı ilamında; ‘‘…uyuşmazlık; taraflar arasında kira ilişkisi bulunup bulunmadığı ve kira ilişkisi bulunması halinde ise, kira bedelinin ne kadar olduğu noktalarında toplanmaktadır. HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesi gereğince de, kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK'nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır. Yine davalı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir. Somut uyuşmazlıkta; davacı kiraya verenin iddiası doğrultusunda yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının altında olduğundan yazılı delille ispat yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bu nedenle kira aktinin varlığı ve kira bedelinin tutarı her türlü delille ispatlanabilir. Yukarıdaki açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde; mahkemece, davalının kira ilişkisini inkar etmiş olması nedeniyle öncelikle kira akdinin varlığının ispatlanması gerektiğinden ispat yükünün davacıda olduğu ve davacının bu iddiasını her türlü delille ispat edebileceği gözetilerek, tanık delili dahil tüm deliller toplanıp bir değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, ispat yükü ve deliller bakımından yanılgılı değerlendirme ve yetersiz araştırmaya göre yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir’’