TBK’nın 310. maddesinde kira sözleşmesinin kurulması tarihinden sonra kiralanın el değiştirmesi durumunda yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geleceği hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemeden hareket ile önceki mülk sahibinin kira sözleşmesine dayanak olarak talep edebileceği tüm haklar kiralananın el değiştirmesi ile yeni malike geçmektedir.
Mülkiyetin el değiştirmesi ile sözleşmenin tarafı haline gelen yeni malik her ne kadar her zaman dava açabilecekse de TBK’nın 344/3. maddesi uyarınca açılacak kira bedelinin tespiti davasında beş yıllık süre başlangıcının ne olacağı önemli bir husustur. Her ne kadar yeni malik sözleşme kurulduğunda sözleşmenin tarafı değilse de TBK’nın 310. maddesindeki düzenleme ile kendiliğinden sözleşmenin tarafı olmaktadır. Yani önceki malik döneminde kurulan kira sözleşmesi halen ayaktadır. Bu sebeple kiralanın el değiştiği tarih kira bedelinin tespiti davası açısından önem arz etmeyecek, halen ayakta olan kira sözleşmesinin başlangıç tarihi nazara alınacaktır.
TBK m.345/2’de öngörülen yazılı bildirim yapıldıktan sonra kiralanın el değiştirirse yeni malik bu düzenlemeye dayanarak dava açabilecek midir sorusunun cevabı için yine TBK m.310 göndermesine gitmek gerekmektedir. Bu madde uyarınca tüm hak ve borçlar yeni malike geçtiğinden eski malik tarafından gönderilen yazılı bildirim geçerliliğini koruyacak ve yeni kira yılı sonuna kadar dava açması durumunda tespit edilen bedel yeni kira yılının başından itibaren geçerli olacaktır. Kısacası yeni malik halef olarak önceki malikin çektiği ihtar ve açtığı davadan yararlanabilecektir. Kira tespit davası açıldıktan sonra satış gerçekleşmiş ise HMK m.125 uyarınca dava konusunun devri hususu gündeme gelebilecektir.