Kiralananın olağan, alışılmış kullanımı için icap eden “temizlik ve bakım giderleri” yan gider olarak nitelendirilmeyip esaslı gider olarak nitelendirilecektir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 22/12/2022 tarih 2020/922 Esas 2022/2491 Karar sayılı kararı TBK 316. ve 317. maddelere atıf yaparak; “TBK. m. 317'ye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de bakılır. Maddede sözü geçen "bakım giderleri"nden amaç, önemli bakım giderleri değil, kiralananın olağan kullanımıyla ilgili, dolayısıyla ufak tefek, küçük bakım giderleridir. Bunlara örnek olarak pencere camının kırılması, kapı kilidinin veya musluk contasının ya da klozet sifonunun bozulması halinde ödenecek tamir giderleri örnek gösterilebilir. Kanun bu konuda yerel adete bakılmasını da öngörmektedir. Bunları, önemli bakım giderleriyle karıştırmamak gerekir. Çünkü, önemli bakım giderleri, genellikle önemli ayıp onarımlarıyla ilgili olup bunları onarıp giderme giderleri kiraya verene aittir. (Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Prof. Dr. Fikret Eren, 9. Baskı s.365, 366) TBK. m. 318'e göre kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu olur. Bu madde hükmünün içeriğinden, bir yandan koruyucu nitelikte kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu, diğer yandan da kiracıya yükletilmiş akdi nitelikte bir yan yükümlülük olduğu anlaşılmaktadır. Kiracı bu madde uyarınca söz konusu ayıpları vaktinde kiraya verene bildirdiği takdirde, kiraya veren bunları giderme yada en azından doğuracakları olumsuz sonuçlara karşı önlem alma imkanına sahip olur (s.368, 369). Kiracı her şeyden önce bizzat kiraya verenin veya yardımcısının bildiği ayıpları bildirmek zorunda değildir. Ayrıca, kiralanana ve kiraya verene zarar vermeyecek şekildeki ayıpların da bildirilmesi gerekmez. Nihayet, önemsiz (küçük) ayıpları giderme yükümlülüğü kiracıya ait olduğu için bunların bildirilmesine de gerek yoktur. Gerçekten de, olağan kullanım sonunda kiralananda ortaya çıkan ayıplar, genellikle önemsiz, küçük, basit ayıplar olup, bunları giderme yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracının gidermekle yükümlü olduğu küçük ayıplar, kiralananın olağan bakımı için gerekli küçük temizlik, düzeltme ve onarımlarla giderilebilen önemsiz ayıplardır. Bu tür ayıplar, kiracının yapacağı küçük bir masraf karşılığında kolayca giderilebilir. Mesela mutfak, banyo veya wc musluğunun, duş veya klozet sifonunun ya da bir kapı anahtarının, su borusuyla ilgili vananın bozulması, penceredeki bir camın kırılmasıyla oluşan ayıplar, söz konusu küçük ayıplara, bunların giderilmesi için ödenecek para da küçük masrafa misal gösterilebilir (s.369, 370). Dava konusu sigorta poliçesine konu taşınmazın tamamının 01/09/2013 tarihli kira sözleşmesine istinaden davalı tarafından kiracı olarak kullanıldığı, söz konusu hasarın 06/11/2014 tarihinde meydana geldiği, davalı şirket genel müdürünün 07/11/2014 tarihinde işyerine geldiklerinde tüm katları su basmış halde bulduklarını beyan ettiği anlaşılmıştır. Hasar akabinde yapılan ekspertiz incelemesinde söz konusu hasarın meydana geldiği binada 2.kat çatı kısmında tavanlarda su lekesi olmadığından hasarın çatıdan içeriye su girmesiyle gerçekleşmediği yine wc/lavabo kısımlarında patlayan, kaçak yapan bir tesisat tespit edilmemesi ayrıca olay sırasında da onarım ve yenileme yapılan bir alan olmaması sebebiyle herhangi bir tesisat borusunun patlamasından da kaynaklanmadığı tespit edilmiştir. Bu tespitler karşısında hasarın dahili su hasarı niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Yine ekspertiz incelemesi sırasında "klozetin açık taharet musluğunun kapatılmasına rağmen, musluğun tam kapanmadığı ve su akıtmaya devam ettiği" şeklinde tespit ile "arızalı olan taharet musluğunun kendiliğinden gevşeyerek açılması ve basınç ile suların bu bölüme dolarak alt katlara da sirayet ettiği" belirtilmiş, dosya kapsamında alınan tüm bilirkişi raporlarında da aynı tespitlere yer verilmiştir. Yukarıda yapılan açıklamalar uyarınca, kiracı olan davalının söz konusu muslukta oluşan arızayı giderim yükümlülüğü altında olduğu açıktır. Buna rağmen arıza giderilmediği gibi mülk sahibi olan sigortalıya da haber verilmediği için söz konusu hasarın meydana geldiği anlaşılmakla, TBK'nın 316, 317 ve 318.maddeleri uyarınca, davalı meydana gelen hasardan sorumludur. Davalı vekili; hasara konu dönemde gelen su faturasının diğer dönemlere göre daha düşük olduğunu, bu nedenle söz konusu hasarın müvekkilinin kullanımında olan sudan kaynaklanamayacağını beyan etmekte ise de, son bilirkişi heyet raporunda bu yöndeki savunmalar da değerlendirilmiş ve hasarın gerçekleştiği dönemde sarfiyat miktarı m³ olarak ölçümlenemediğinden kıyas yolu ile faturalandırma yapıldığı tespit edilmiştir. Yine bilirkişi raporlarında, sigorta şirketinin yapmış olduğu ödemenin hasar ile uyumlu ve piyasa rayiçlerine uygun olduğu belirlenmekle, mahkemece davanın kabulü yönünde hüküm tesis edilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.