Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında hükme esas alınabilecek kira bedelinin tespiti için aranacak ve araştırılacak hususlar şu şekilde ifade edilmiştir: “…18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22/09/2022 tarihli 2022/5205 Esas 2022/6879 Karar sayılı ilamı
Davacı; davalı ile 23/04/2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, davalının son ödediği 23.700TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını ileri sürerek; 23/04/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 28.000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında talebinin net kira bedeline ilişkin olduğunu bildirmiştir.Davalı; sözleşmedeki artış şartına uygun olarak kira bedelinin aylık 23.700TL+ stopaj olarak ödendiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.Mahkemece; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 23/04/2010 tarihine göre, Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde belirtilen yasal süre dikkate alınmadan 12/06/2015 tarihinde açılan davanın, zamanaşımı ve hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine dair verilen karar; davacı tarafın temyizi üzerine, Dairece verilen 04/04/2019 tarihli ve 2017/7675 E. 2019/2965 K. sayılı kararla; (...Kira sözleşmesinin 5. maddesinde her yıl kira bedelinin TÜİK’in açıklayacağı ÜFE+TÜFE ortalaması ile artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu hale göre sözleşmede kira bedelinin artırılacağı düzenlenmiştir. Bu durumda 12/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde olup, mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek hak ve nesafet dönemi sayılan 23/04/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir...) gerekçesiyle bozulmuştur.Bozma üzerine yapılan yargılama sonucunda mahkemece, dava konusu taşınmazın 23/04/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 24.570TL olarak tespitine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.1) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.2)18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre; “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.Somut olayda; kira bedelinin, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmektedir. Sözleşmenin özel şartları 5. maddesinde; kira bedelinin 16.000TL olduğu, stopajın kiracı tarafından ödeneceği, 31/03/2011 tarihinden sonraki yıllık dönemlerde kira bedelinin TÜİK’in açıklayacağı ÜFE+TÜFE ortalaması ile artırılacağının kararlaştırıldığı, buna göre de talep edilen dönem için davalı tarafça ödenen kira bedelinin 23.700+stopaj olduğu anlaşılmaktadır.Dosyaya kazandırılan ve mahkemece hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporunda; davalının dava konusu iş yerinde eski kiracı olmasının yanı sıra hak ve nesafet kuralları da gözetilmek suretiyle 23/04/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 27.300TL olabileceği belirtilmiş, mahkemece bu bedel üzerinden takdiren %10 hakkaniyet indirimi yapılarak, aylık kira bedelinin 24.570TL olarak tespitine karar verilmiştir.Tüm bu bilgilere göre somut olay değerlendirildiğinde; 06/03/2020 tarihli bilirkişi heyeti raporunda, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin ne olacağı belirtilmemiş olduğundan, alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.O halde, mahkemece yapılacak iş; bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenip, bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespitine karar vermek olmalıdır.Öteyandan; sözleşmedeki düzenlemeye göre davalı tarafça ödenen kira bedelinin 23.700TL+ stopaj olduğu, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda kira bedelinin net 27.300TL olabileceği belirlendiği halde, hükmedilen aylık 24.570TL kira bedelinin net ya da brüt olduğu belirtilmeksizin infazda tereddüt oluşturacak şekilde hüküm kurulmasıda doğru değildir.Bundan ayrı; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesinde yer alan kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedileceği düzenlenmiştir.Buna göre, tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemiş olması da usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22/09/2021 tarihli 2021/5455 Esas 2021/8864 Karar sayılı ilamı Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal kira sözleşmelerinin incelenmemiş, kira parasına etki eden niteliklerin açıklanmamış olup, rapor bu haliyle hüküm vermeye yeterli değildir. Buna göre; mahkemece, taşınmazın galip vasfının çatılı iş yeri olduğu tespit edildiği takdirde, yeniden bilirkişi görüşüne başvurulması ve belirlenecek kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5 - %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapması gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26/06/2019 tarihli 2017/9200 Esas 2019/5824 Karar sayılı ilamı
Mahkemece, aylık kira bedelinin 01/07/2014 tarihi itibariyle hak ve nesafet kuralları gereğince brüt 20.400 TL olarak tespitine karar verilmiş; Hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Somut olayda; Davacı tarafından tespiti talep edilen dönem hak ve nesafet dönemi olup mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir.Mahkemece, ilk yapılan keşif neticesinde alınan bilirkişi raporunda; kiralanan taşınmazların toplam alanının 313,25 m2 olduğu, emsallere göre taşınmazın aylık brüt kira bedelinin 14.040 TL olacağı belirtilmesine rağmen, daha sonra alınan bilirkişi raporunda; kiralanan taşınmazlardan 10 nolu bağımsız bölümün brüt 65,49 m2, 13 nolu bağımsız bölümün ise brüt 133,77 m2 alana sahip olduğu belirtilerek taşınmazların boş olarak yeniden kiralanması halinde aylık brüt 24.000 TL kira bedeli getirebileceği belirtilmiştir. Raporlar arasındaki kira bedelleri ve kiralananların kullanım alanlarına dair ortaya çıkan çelişkinin giderilmesi için ek rapor alınmadığı gibi, mahkeme gerekçesinde, neden sonradan alınan rapora üstünlük tanındığını belirtmemiştir.Bu durumda; Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, emsaller keşifte gezilerek ve kiralanan ile karşılaştırılarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi heyeti raporu alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeden ve yetersiz bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15/05/2019 tarihli 2017/7875 Esas 2019/4582 Karar sayılı ilamı Davacıların murisi ile davalı arasında 01.06.1998 başlangıç - 30.09.1999 bitiş tarihli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacılar dava dilekçesi ile, belirlenecek olan kira bedelinin 01.06.2015 tarihinden itibaren geçerli sayılmasını istemişlerdir. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesi uyarınca çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiralananın çatılı işyeri niteliğinde olduğu da dikkate alındığında 01.10.1999 tarihinden itibaren birer yıllık uzama döneminin başladığı ve bu tarihten itibaren akdin yıldan yıla yenilendiğinin kabulü gerekir. Bu çerçevede, 01.10.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, şekilde 01.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir. Hak ve nesafet ilkesi uyarınca mahkemece; 01.10.2015 dönemi için taraf emsalleri yeniden değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde aralarında turizm sektörü konusunda uzman bilirkişinin de bulunduğu heyetten yeniden rapor alınarak, kira bedelinin tespiti gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15/05/2019 tarihli 2017/7880 Esas 2019/4579 Karar sayılı ilamı.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın 01.05.2016- 01.05.2017 tarihleri arasındaki dönem için aylık kira bedelinin brüt 10.530TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.Davacıların, kira dönemine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345.maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. Kanun, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK'nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.Olayımıza gelince; 01.05.1999 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacıların dava dilekçesi ile, belirlenecek olan kira bedelinin 17.05.2015 tarihinden itibaren geçerli sayılmasını istemişlerdir. Kira sözleşmesine ek olarak düzenlenen sözleşmede, kira bedelinin 01.05.2000tarihinden itibaren her yıl İTO TEFE yıllık ortalama artışı oranı aynen uygulanmak suretiyle artış yapılacağı hükmüne yer verilmiştir. Bu durumda açılan dava süresinde olup mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek 01.05.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde 01.05.2016 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.Davacıların, belirlenen kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Davacılar tarafından tespiti talep edilen dönem hak ve nesafet dönemi olup, mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik bulunmamaktadır. Mahkemece hükme esas alınan 12.04.2016 tarihli bilirkişi raporunda; dava konusu dükkanın 11.700TL kira parası getirebileceği belirtilmiş ancak belirlenen kira bedelinin taşınmazın boş olarak kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli olup olmadığı belirtilmediği gibi bedelin brüt mü net mi olduğu da açıklanmamıştır. Bu itibarla, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir. Mahkemece, bilirkişi heyetinden bahsedilen konularda ek rapor alındıktan sonra kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği brüt kira bedelinden davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi de yapılarak, brüt olarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiştir.