Kira Sözleşmesi Tanımı, Nasıl Bir Sözleşmedir? Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Diğer Sözleşmelerden Farkı Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda (TBK) kira sözleşmesi tanımı 299. madde uyarınca; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklindedir. Bu bilgilerden hareketle kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren olarak iki tarafı bulunan, kiraya veren açısından kullanma ve yararlanmayı kiracıya bırakma borcu yükleyen, bunun karşılığında da kiracı tarafa kira bedeli ödenmesi borcu yükleyen yani iki tarafa tam borç yükleyen, rızai ve şekle tabi olmayan ivazlı bir sözleşmedir
Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi’nin 28/03/2019 tarih 2019/232 Esas 2019/310 Karar sayılı ilamında kira sözleşmesi tanımı, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerden olup herhangi bir şekle tabi olmayan fakat tarafların karşılıklı irade beyanlarının yer alması gereken ve özellikle kira bedeli gibi unsurları içermesi gereken akitlerdendir” şeklinde yapılmıştır.
Yargıtay içtihatlarında “Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddelerinin uygulanacağı” belirtilmektedir. İstinaf mahkemesi kararlarında da bu içtihatlar uyarınca dava konusu taşınmazın konut (çatılı=musakkaf) niteliğinde bulunup bulunmadığı tespit edilmeden verilen kararların kaldırılmasına karar verilmiştir. Davaya konu iş yerinin çatılı mı çatısız mı olduğunun net ortaya konulamaması durumunda baskın (galip) olan vasfı tespit edilmelidir. Yapılan tespit doğrultusunda dava konusu yere genel hükümlerin mi konut ve çatılı iş yeri hükümlerinin mi uygulanacağı açısından önem arz etmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24/12/2019 tarihli 2019/5939 Esas, 2019/10515 Karar sayılı ilam
Davacı, davalı ile aralarında 10.06.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının kira bedellerini ödemeyerek iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek davalının iki haklı ihtar nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün davalı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 26.03.2015 tarih 2015/2959 Esas, 2015/3055 Karar sayılı ilamı ile, "....Mahkemece yapılacak iş, kiralananın üstün vasfı tespit edilip somut olaya uygulanacak yasa hükmü belirlendikten sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği " gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.
Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün davalı tarafından temyizi üzerine; Dairemizin 31/10/2018 tarih, 2018/5611 Esas- 2018/10870 Karar sayılı ilamı ile " .... Mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan ve hükme esas teşkil eden bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın toplam alanının 3.012 m2 olup 1050 m2 'sinin otopark olarak kullanıldığı, 1.100 m2 'lik kısmın toprak alan olarak boş durduğu geriye kalan 862 m2 'lik alanda ise yapılar ve tretuvarların bulunduğu, yaklaşık 30 m2 kullanım alanlı büfe ve 6 m2 kullanım alanlı çay ocağı olduğu tespitine göre, dava konusu taşınmazın nitelik ve yüz ölçümü itibariyle belirtilen bölümleri ayrı ayrı değerlendirildiğinde dava konusu kiralanan taşınmazın galip vasfının çatısız olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, bu yönde bir değerlendirme yapılmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi...." gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.
Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda bu defa; Mahkemece davacı taraf dava dilekçesinde iki haklı ihtar nedenine dayanarak tahliye isteminde bulunmuş ise de hukuki nitelendirme hakime ait olduğundan, davanın TBK 315. maddesi gereğince temerrüt sebebi ile tahliye istemine ilişkin olduğu gözetilerek, davaya dayanak icra takipleri ile kiracının temerrüte düştüğü anlaşıldığından davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 818 Sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi süresiz olarak uzar. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Davacı dava dilekçesinde iki haklı ihtar nedenine dayalı olarak kiralananın tahliyesi isteminde bulunmuş, Mahkemece kiralananın çatısız iş yeri olduğu gözetilerek TBK 315. madde gereğince temerrüt sebebi ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira bedelinin veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Somut olayda; kiraya verenin kiracıya gönderdiği temerrüte dayanak ödeme emirlerinde, talep edilen kira parasının otuz gün içinde ödenmesinin yazılması ve bu süre içinde de ödeme yapılmış olması nedeniyle temerrüt olgusunun gerçekleştiğinden söz edilemez. Ancak, davacı ile davalı arasında uyuşmazlık bulunmayan, 10/06/2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ve kiralananın çatısız iş yeri olması niteliğine göre, davalı aleyhine süre bitimine dayalı işbu davanın 13/06/2013 tarihinde açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece bu durumda, davacı tarafından süre bitimi nedenine göre süresinde açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değil ise de sonucu itibariyle doğru olan kabule ilişkin hüküm yönünden yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden, gerekçenin düzeltilerek onanması HUMK 438/7. maddesi gereğidir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı tarafın temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün gerekçesinin düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden tarafa iadesine, 6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 24/12/2019 gününde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 10/09/2019 tarihli 2017/8124 Esas, 2019/6421 Karar sayılı ilamı
Davacı, taraflar arasında düzenlenen 31.03.2009 tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile binanın teras katını GSM baz istasyonu kurulması için davalıya kiraya verdiğini, davalının kira süresinin bitiminden bu yana herhangi bir artırım yapmadığını belirterek 31.03.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yıllık kira bedelinin 15.000 TL olarak tespitine karar verilmesini dava etmiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile ... ada 3 nolu parselde kayıtlı bulunan taşınmazın teras katında bulunan Turkcell İletişim Hizmetleri A.Ş'ye ait baz istasyonunun kurulmasına ilişkin 31/03/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 31/03/2014 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin 9,000,00-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 31/03/2009 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, taşınmazın, G.S.M. ekipmanları kurulması amacıyla kiralandığı belirtilmiş olup kiralananın musakkaf yapıda olmadığı anlaşılmaktadır. Bu niteliği itibariyle kiralanan Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olup hakkında Türk Borçlar Kanunu'nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkındaki hükümleri uygulanamaz. TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira bedelinin tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kalan yerler ile ilgili kira bedelinin tespitinin istenemeyeceği gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 10/09/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26/06/2019 tarihli 2019/3021 Esas, 2019/5814 Karar sayılı ilamı
Davacı, davalı ile aralarında Aydın ili, ... ilçesi, ... istasyon sahasında bulunan 70 m2 si açık alan, 43 m2 si kapalı alan olmak üzere toplam 113 m2 alana ilişkin 01.01.1999 başlangıç- 31.12.1999 bitiş tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalıya 31.12.2013 tarihinden sonra kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin ihtar edildiği halde 02.01.2014 tarihli tespit tutanağı ile kiralananın tahliye edilmediğinin tespit edildiğini, buna ilaveten mecurun " ... peron yükseltilmesinin yapılması" projesi içerisinde kaldığını, proje kapsamında kiralanan yıkılarak peronun 30 cm yükseltileceğini, bu konuda gerekli izinlerin alındığını belirterek akdin feshi ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, taraflar arasında en son 01/01/2009 -31/12/2009 tarihleri arasına ilişkin olmak üzere yazılı kira sözleşmesi düzenlendiğini, kira sözleşmesinin her dönem sonunda kendiliğinden bir yıl uzadığını ve halen de devam ettiğini, bu nedenle davacının tek taraflı kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmadığını, peron yükseltme çalışmasının kiralananın yıkılmasını gerektirecek bir sebep olmadığı gibi, bu çalışmanın dava tarihinden çok önce tamamlandığını beyanla davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, taraflar arasında 01/01/1999 tarihinde kurulan ve en son 01/01/2011-31/12/2011 tarihleri arasında geçerli olmak üzere ek sözleşme ile yenilenen kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiği, davacının, tahliye talepli 27/09/2013 tarihli ihtarnamesinin 28/09/2013 tarihinde davalıya tebliğ olunduğu, davanın ise 28/01/2014 tarihinde açıldığı, buna göre yasada öngörülen sürelere uyulduğu, diğer tahliye nedeni olarak ileri sürülen peron yükseltme çalışmasının, sözleşmeye konu kapalı alan bakımından gerekli olmadığının bilirkişi raporuyla sabit olduğu belirtilerek feshi ihbar nedeniyle tahliye isteminin kabulü ile davalının 1972 parsel sırasında kayıtlı mecurdan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 328 ve 329 maddeleri uyarınca tahliyesine dair verilen hükmün davalı tarafından temyizi üzerine, Dairemizin 17.10.2017 tarih 2017/2746 Esas ve 2017/14030 Karar sayılı ilamı ile, "....Dosya kapsamından kiralananın baskın vasfı net olarak anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece konusunda uzman bilirkişi eşliğinde keşif yapılarak kiralananın arsa olan kısımları ile çatılı olan kısımlarının tespiti ile baskın vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmayacağı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerektiği... " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiş, bozma üzerine yapılan yargılama sonucunda taşınmazın baskın vasfının çatılı iş yeri olduğu, Türk Borçlar Kanunu 347. maddesine göre davanın süresinde açılmadığı, esaslı onarım ve tadilat sebebine dayalı tahliye istemi yönünden bilirkişi raporuyla peron yükseltme çalışmasının sözleşmeye konu kapalı alan bakımından gerekli olmadığı tespit edildiğinden, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 818 Sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi süresiz olarak uzar. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Dava konusu taşınmazın 43 m2 kapalı alan, 70 m2 açık alandan oluştuğu ve çay ocağı olarak kullanılmak üzere kiralandığı anlaşılmaktadır. Bozma kararı üzerine mahallinde yeniden keşif yapılarak inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınmış olup bilirkişi raporunda; 43 m2 lik alanlı kısmı yığma tarzda yapılmış, tek katlı, içi dışı sıvalı ve badanalı kapalı çay ocağı, takriben 70 m2lik alan ise masa sandalye koymak suretiyle açık çay ocağı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Plaj, çay bahçesi, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu binalar yapılsa bile bu taşınmazlar üstün yararlanma biçimi açısından üstü örtülü-musakkaf olarak kabul edilemez. Bu itibarla, yığma tarzda yapılmış kiralananın üstü örtüsüz-gayrimusakkaf olduğundan, kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Somut olayda; Davacı tarafından 27.09.2013 keşide 28.09.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile yeni dönem kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve süre bitiminde kiralananın tahliye edilmesi hususu kiracıya ihtar edilmiştir. Davalının süre bitimine rağmen kiralananı tahliye etmemesi üzerine işbu davanın 28.01.2014 tarihinde açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davacı tarafından süresinde açılan dava nedeniyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 26/06/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28/11/2017 tarihli 2017/5968 Esas, 2017/16620 Karar sayılı ilamı
Davacı, taraflar arasında 17/08/2005 tarihli ve 01/10/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri düzenlendiğini, kira sözleşmelerine aykırı olarak davalı tarafından kiralananın devredildiğini belirterek akde aykırılık nedeniyle kira sözleşmesinin feshine ve tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, dava konusu kiralananın deniz kenarında bir çay bahçesi olup, çatılı bir işyeri mahiyetinde olmadığı, bu sebeple davacı kiraya verenin ihtar zorunluluğu bulunmadığı, kira sözleşmesindeki devir yasağına aykırı hareket ederek kira sözleşmesini devreden davalının TBK'nın 316. maddesi gereği akde aykırı davrandığı belirtilerek davanın kabulü ile kiralananın, kiraya verenin iradesi dışında üçüncü kişiye devredilmiş olması sebebiyle taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshine, davalının dava konusu kiralanandan tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan ve hükme esas alınan kira sözleşmesinde kiralananın niteliği "cafe-çay bahçesi" olarak belirtilmiştir. Uyuşmazlık konusu olaya uygulanacak yasa hükümlerinin tespiti açısından öncelikle kiralananın vasfının (çatılı- çatısız) belirlenmesi gerekir. Dosya kapsamından kiralananın baskın vasfı net olarak anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece konusunda uzman bilirkişi eşliğinde keşif yapılarak kiralananın arsa olan kısımları ile çatılı olan kısımlarının tespiti ile baskın vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmayacağı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 28.11.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03/02/2021 tarihli 2020/12225 Esas, 2021/850 Karar sayılı ilamı
Davacı, taraflar arasında 17/08/2005 tarihli ve 01/10/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri düzenlendiğini, kira sözleşmelerine aykırı olarak davalı tarafından kiralananın devredildiğini belirterek akde aykırılık nedeniyle kira sözleşmesinin feshine ve tahliyeye karar verilmesini istemiştir
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, dava konusu kiralananın deniz kenarında bir çay bahçesi olup, çatılı bir işyeri mahiyetinde olmadığı, bu sebeple davacı kiraya verenin ihtar zorunluluğu bulunmadığı, kira sözleşmesindeki devir yasağına aykırı hareket ederek kira sözleşmesini devreden davalının TBK'nın 316. maddesi gereği akde aykırı davrandığı belirtilerek davanın kabulü ile kiralananın, kiraya verenin iradesi dışında üçüncü kişiye devredilmiş olması sebebiyle taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshine, davalının dava konusu kiralanandan tahliyesine karar verilmiş, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 28/11/2017 tarih 2017/5968 Esas 2017/16620 Karar sayılı ilamı ile " Dosya kapsamından kiralananın baskın vasfı net olarak anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece konusunda uzman bilirkişi eşliğinde keşif yapılarak kiralananın arsa olan kısımları ile çatılı olan kısımlarının tespiti ile baskın vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmayacağı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerektiği..." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kabulü ile kira sözleşmesinin feshine, davalının dava konusu kiralanandan tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, TBK'nın 316. maddesi gereği akde aykırılık nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Davalı vekili tarafından 05/03/2020 tarihli duruşmaya mazeret dilekçesi gönderilmiş, Mahkemece mazeretin kabulüne karar verilmiş olmasına rağmen tahkikat duruşmasının bittiği bildirilerek, davalının yokluğunda karar verildiği anlaşılmaktadır.
Taraflara tebligat yapılmasını düzenleyen 6100 sayılı HMK'nin 27. (1086 sayılı HUMK’un 73.) maddesi hükmünde çok açık bir şekilde vurgulanan "Hukuki Dinlenme Hakkı" Anayasanın 36. maddesinde ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 6. maddesinde açıklanan adil yargılanma hakkının en önemli unsurudur. Mahkeme, kural olarak tarafların iddia ve savunmalarını bildirmeleri için usulüne uygun olarak davet etmeden hükmünü veremez.
Mahkemece davalı vekilinin mazeretinin kabul edilmiş olmasına göre, yeni bir duruşma günü tayin ederek, vekile duruşma gününün tebliğ edilmesi gerekirken, yokluğunda karar verilerek hukuki dinlenilme hakkı ihlal edilmiş olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.
Bozma neden ve şekline göre davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesi gerekli görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK'nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 03/02/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22/01/2019 tarihli 2017/4652 Esas, 2019/393 Karar sayılı ilamı
Davacılar; davalı ile aralarında 01.02.2007 başlangıç tarihli beş yıl süreli aylık 3.000TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğunu, ülkenin ekonomik koşulları ve kiralananın özellikleri nazara alındığında son ödenen kira bedelinin yetersiz kaldığını belirterek 01.02.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin brüt 25.000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 01.02.2015 tarihinde başlayan döneme ait aylık kira bedelinin brüt net 9.000TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 13.05.1994 gün ve 1994/3-174-336 sayılı kararında da kabul edildiği gibi, dava konusu taşınmazın niteliği, olayda Borçlar Kanunu'nun mu yoksa 6570 sayılı Yasa'nın mı (TBK.nun 339.maddesinin) uygulanacağı yönünden önem taşımaktadır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira parası, Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile çatılı (musakkaf) bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir. Ancak, kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur. Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlere tabi olan yerlerde ise akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur. Zira konut ve çatılı iş yeri kirasının konusunu oluşturmayan taşınmaz ve taşınırlara ilişkin kira sözleşmesi belirli süreli bir kira sözleşmesi ise kiraya veren kararlaştırılan süre sona erdiğinde kira sözleşmesinin TBK madde 327/2 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmesini önleyebilecek durumda olduğundan dönüşen yeni sözleşme bakımından taraflar arasında bir tadil sözleşmesiyle yeni bir kira bedeli belirlenmediği hallerde önceki belirli süreli kira sözleşmesindeki kira bedeli aynen geçerli olacaktır. Dönüşen belirsiz süreli kira sözleşmesindeki kira bedelinden memnun olmayan kiraya veren ve kiracı sözleşmeyi TBK madde 328-330 yarınca fesih bildirimi ile her zaman sona erdirebileceklerdir. Baştan belirsiz süreli olarak akdedilen konut ve çatılı iş yeri kirası niteliğinde olmayan kiralar bakımından da mevcut fesih bildiriminde bulunma fesih (olağan fesih) imkanının (TBK 328-330) varlığı sebebiyle kira sözleşmesinin devamı süresinde kira tespit davasının açılması mümkün değildir.
Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.02.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporu ile; kiralananın kapalı alanının 80 m2, açık alanının ise yaklaşık 631m2 yüzölçümünde olduğu belirlenmiştir. Bu belirlemeye göre kiralanan taşınmazın TBK.nun genel hükümlerine tabi bulunduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığa konu olan kiralanan Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz. Buna göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 22.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22/12/2016 tarihli 2015/10821 Esas, 2016/7767 Karar sayılı ilamı
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davacıların 1/5 mülkiyet paylarına düşen kısmına ilişkin kira bedelinin 08.11.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere brüt 5.000,00 TL, net 4.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesi ile, davalının müvekkillerinin murisi olan Hüseyin Kahramanın da %20 pay sahibi olduğu dava konusu akaryakıt istasyonunda 08.11.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğunu, şu anda davalı tarafça müvekkillerine toplam aylık 998,00 TL ödeme yapıldığını, bu bedelin düşük kaldığını ileri sürerek, dava konusu akaryakıt istasyonun aylık kira bedelinin müvekkillerinin hissesine düşen kısmı için kira bedelinin 08.11.2014 tarihinden itibaren aylık net 3.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin kiraları düzenli olarak ödediğini, dönem başlarında kira artışlarının TEFE-TÜFE oranında yapıldığını bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, tarafların itirazlarını karşılayacak nitelikte ve yeterlilikte olduğu bildirilen bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davacıların 1/5 mülkiyet paylarına düşen kısmına ilişkin kira bedelinin 08.11.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere brüt 5.000,00 TL, net 4.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki 08.11.2001 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli sözleşme ile kiralanan taşınmaz akaryakıt istasyonu olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiş olup, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 13.05.1994 gün ve 1994/3-174-336 sayılı kararında da kabul edildiği gibi, dava konusu taşınmazın niteliği, olayda Borçlar Kanunu'nun mu yoksa 6570 sayılı Yasa'nın mı (TBK.nun 339.maddesinin) uygulanacağı yönünden önem taşımaktadır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira parası, Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile çatılı(musakkaf) bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir. Ancak, kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur. Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlere tabi
olan yerlerde ise akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur. Somut olayda; 09.06.2015 tarihli bilirkişi raporu ile kiralananın kapalı alanının 150 m2, açık alanının ise yaklaşık 1.000 m2 yüzölçümünde olduğu belirlenmiştir. Bu belirlemeye göre kiralanan akaryakıt istasyonunun TBK.nun genel hükümlerine tabi bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda ortada devam ettiğinden söz edilebilecek bir kira akdi bulunmadığına göre musakkaf olmayan kiralananlara yönelik kira tespiti ve uyarlama da talep edilemez. Uyuşmazlığa konu olan kiralanan Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz. Buna göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22/12/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira parası, Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile çatılı(musakkaf) bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir. Ancak, kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur. Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlere tabi
olan yerlerde ise akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur. Somut olayda; 09.06.2015 tarihli bilirkişi raporu ile kiralananın kapalı alanının 150 m2, açık alanının ise yaklaşık 1.000 m2 yüzölçümünde olduğu belirlenmiştir. Bu belirlemeye göre kiralanan akaryakıt istasyonunun TBK.nun genel hükümlerine tabi bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda ortada devam ettiğinden söz edilebilecek bir kira akdi bulunmadığına göre musakkaf olmayan kiralananlara yönelik kira tespiti ve uyarlama da talep edilemez. Uyuşmazlığa konu olan kiralanan Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz. Buna göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22/12/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 05/07/2019 tarihli 2018/7771 Esas, 2019/6309 Karar sayılı ilamı.
Davacı, davalı ile aralarında 03.10.2001 başlangıç ve 31.12.2004 bitiş tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kira bedelinin ay sonunda KDV dahil 4000Litre motorin bedeli karşılığı olarak belirlendiğini, kira bedelinin emsal kira bedelleri karşısında çok düşük kaldığını belirterek yeni dönem olan 19.12.2012 tarihinden itibaren KDV dahil ay sonunda 6000Litre motorin bedeli olarak tespitini istemiştir.
Davalı, dava konusu kiralananın akaryakıt istasyonu olduğunu ve niteliği itibariyle hasılat kirası hükümlerine tabi olması sebebiyle kira bedelinin tespiti davası açılamayacağını, kira bedelinin motorin fiyatına endeksli olduğunu akaryakıt fiyatlarındaki artışa bağlı olarak her ay artırılarak ödendiğini, sözleşmede artış şartı olmadığından kira bedelinin tespitine ilişkin dönemin de doğru olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davaya konu olan 03.10.2001 başlangıç tarihli sözleşme uyarınca 4000 Litre olarak belirlenen kira bedelinin 01.01.2013 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 4327 Litre motorin bedeline uyarlanmasına karar verilmiş, hükmün davacı ve davalı mirasçıları tarafından temyizi üzerine; Dairemizin 24.04.2018 günlü ve 2018/2141 - 2018/4334 esas-karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmiş, bozma ilamına karşı davalılar karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 03.10.2001 başlangıç ve 31.12.2004 bitiş tarihli kira sözleşmesi bulunduğu hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan "çalışır durumda akaryakıt istasyonu" olarak belirtilmiş, KDV dahil ay sonunda motorin satış fiyatı üzerinden 4000 litre yakıt bedeli aylık kira bedeli olarak kararlaştırılmış ve demirbaşları ile kiraya verilmiştir. Taraflar arasında görülen aynı kira sözleşmesinden kaynaklı ve taşınmazın tahliyesine ilişkin davada davanın reddine dair kararın temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.09.2008 tarihli ve 2008/8024 -2008/10005 esas-karar sayılı ilamı ile dava konusu kira sözleşmesinin 818 Sayılı Borçlar Kanununun 270 ve devamı maddelerinde düzenlenen hasılat kirası hükümlerine tabi olduğu belirlenmiştir. Bu durumda uyuşmazlığın hasılat kirası hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira parası, Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile çatılı (musakkaf) bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir. Ancak, kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur. Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlere ve Ürün Kirasına tabi olan yerlerde ise akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur. Somut olayda; Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.09.2008 tarihli ve 2008/8024 -2008/10005 esas-karar sayılı ilamı ile dava konusu kira sözleşmesinin 818 Sayılı Borçlar Kanununun 270 (TBK'nun 357.) ve devamı maddelerinde düzenlenen hasılat/ürün kirası hükümlerine tabi olduğu belirlenmiştir. Bu durumda ortada devam ettiğinden söz edilebilecek bir kira akdi bulunmadığına göre ürün kirasına tabi olan kiralananlara yönelik kira tespiti ve uyarlama da talep edilemez. Uyuşmazlığa konu olan kiralanan Türk Borçlar Kanunu'nun ürün kirası hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz. Buna göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verildiği bu seferki incelemeden anlaşılmakla bozma ilamının kaldırılarak, hükmün bu nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle HUMK'nun 440. maddesi gereğince davacıların karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin24.04.2018 günlü ve 2018/2141 - 2018/4334 esas-karar sayılı bozma ilamının kaldırılarak hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde karar düzeltme isteyene iadesine, 05.07.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18/01/2018 tarihli 2017/8177 Esas, 2018/331 Karar sayılı ilamı.
Davacı; davaya konu kaynak suyunu kiraladıklarını, davalının daha sonradan sözleşmenin tarafı haline geldiğini, davalının 26.01.2016 tarihinde faaliyet durdurma kararı aldığı ve 08.02.2016 tarihinde tesisi mühürlediğini, davalının haksız yere sözleşmeyi feshettiğini ileri sürerek, mühürleme işleminin iptali ile tesisin işletmeye devam etmesinin sağlanmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalı; taşınmazda tespit yaptırdıklarını, davacı kiracının sözleşmeye aykırı olarak kiralananı dava dışı ... firmasına devretmiş olduğunu, ruhsatın da ... firmasına ait olduğunu, aralarında kira sözleşmesi yapılmış olduğunu, bu nedenle sözleşmeyi feshettiklerini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; davacı kiracının sözleşmeye aykırı hareket ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dışı İl Özel İdaresi ile davacı arasında düzenlenen 21.07.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin 2886 Sayılı Yasaya göre kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Sözleşmeye göre doğal kaynak suyu işletmesi davacıya verilmiş, davalı 2560 sayılı yasa uyarınca sözleşmenin tarafı haline gelmiştir. Sözleşmenin genel şartlar 6. maddesinde; "kiracı idarenin bilgisi dışında işletme hakkını devredemez, ortak alamaz, kiraya veremez" düzenlemesi bulunmaktadır. Davalı, 26.01.2016 tarihinde sözleşmeyi feshetme kararı almış, davaya konu taşınmazı da 08.02.2016 tarihinde mühürlemiştir.
Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 818 Sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.
TBK' nun 357. maddesinde " Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir." düzenlemesi bulunmaktadır. Ürün (Hâsılat) kirasında kiraya konu olan mal, bağ, bahçe, tarla gibi hâsılat veren bir taşınmaz mal yahut kara, deniz avı, su kaynağı işletmesi, kaplıca işletmesi, gibi bir haktır. Yine ürün (hasılat) kirasında ücret, bir miktar para olabileceği gibi devşirilecek hasılatın, semerelerinin bir hissesi de olabilir.
Dosyadaki belgelerden taşınmazın ihale ile doğal kaynak suyu işletmesi olarak kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Kiralananın TBK' nun 339. ve devamı maddeleri uyarınca çatılı işyeri olarak kabul edilmesi halinde, davalı kiraya verenin tek taraflı olarak akdi feshedemeyeceği, tarafların ortak iradesi veya yargı kararı ile sözleşme sona erdirilmedikçe geçerliliğini koruyacağı kabul edilmektedir. Kiralananın, TBK' nun 357. maddesi uyarınca ürün kirası hükümlerine tabi olduğunun anlaşılması halinde ise akde aykırılık nedeniyle TBK 316/2 son cümle uyarınca kiraya veren derhal sözleşmeyi feshedebilecektir.
Mahkemece; davacı kiracının akde aykırı olarak kiralananı 3. kişiye devrettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davaya konu taşınmazın TBK' nun 357. Maddesinde düzenlenen ürün kirası hükümlerine tabi olup olmadığı üzerinde durularak, taşınmazın niteliği tespit edildikten sonra bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.01.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 13/07/2023 tarihli 2021/1479 Esas 2023/1574 Karar sayılı ilamında; “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde "kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Kural olarak kira sözleşmesi şekle bağlı değildir. Sözlü olarak yapılabileceği gibi yazılı olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira ilişkisi ve kira miktarının kiraya veren, ödeme savunmasının ise kiracı tarafından ispatlanması gerekir” şeklinde belirtilmiştir