ÖDEME EMRİ BORÇLUYA TEBLİĞ EDİLMEDEN KİRACININ TEMERRÜDE DÜŞMEZ
Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Kanun'un 315 veya 362 nci [(818 sayılı Borçlar Kanunu (818 sayılı Kanun) 260 veya 288 inci maddeleri)] maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya borcunu ödemesi için 6098 sayılı Kanun'un 315 veya 362 nci (818 sayılı Kanun'un 260 veya 288 nci) maddelerinde öngörülen bir mehil verilir. İhtarda bu mehil içerisinde miktar ve tutarı belirtilen kira borcu ödenmediği takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağının yazılması zorunludur. Kiracı mehil süresi içinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiraya veren genel mahkemede tahliye davası açmadan icra takibi ile tahliyeyi gerçekleştirmek isterse 2004 sayılı Kanun'un 269-269/d maddeleri arasında düzenlenen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilâmsız tahliye takibi yoluna başvurabilir. Bunun için de 2004 sayılı Kanun'un 269 uncu maddesinin birinci fıkrası gereğince bu ihtarın ödeme emrine yazılarak kiracıya gönderilmesi gerekir.
Alacaklının (kiraya verenin) ilâmsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 No.lu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren 818 sayılı Kanun'un 260 veya 288 inci (6098 sayılı Kanun'un 315 veya 362 nci maddeleri) maddelerinde belirtilen (on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi (temerrüt ihtarı), itiraz süresi içinde (2004 sayılı Kanun md. 62'ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (2004 sayılı Kanun md. 78 vd.) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.
Borçlu kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir (2004 sayılı Kanun md. 269/2). Borçlu kiracı, itirazında, itiraz sebeplerini 2004 sayılı Kanun'un 62 nci maddesi hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur (2004 sayılı Kanun md. 269/2 c. l) (Baki Kuru, İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı, İkinci Baskı, Ankara, 2013, s. 837).
Ödeme emrine itiraz ile duran ilâmsız tahliye takibine devam edilebilmesi için, alacaklı kiraya veren, (ilâmsız tahliye takibinin yapıldığı icra dairesinin bulunduğu yerdeki) icra mahkemesinden borçlu kiracının itirazının kaldırılmasını ve taşınmazı tahliye etmesini isteyebilir (2004 sayılı Kanun md. 269/b; 269/c).
Alacaklı kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi (ve icra mahkemesinin şartları varsa tahliyeye karar verebilmesi) için alacaklının takip talebinde tahliye istemiş olması ve (13 örnek No.lu) ödeme emri ile borçlu kiracıya tahliye ihtarının yapılmış olması gerekir. Takip talebinde tahliye istenmemiş veya istenmiş olmakla beraber ödeme emri ile tahliye ihtarı yapılmamış ise alacaklı, icra mahkemesinden tahliye isteyemez; istese bile icra mahkemesi tahliyeye karar veremez (Kuru, s. 841).
Alacaklı kiraya veren, borçlunun itirazı üzerine, (tahliye istemeden) yalnız itirazın kaldırılmasını (icra mahkemesinden) isteyebilir. Başka bir deyişle alacaklı, itiraz üzerine duran ilâmsız takibe devamla borçlunun mallarının haczini sağlayabilmek için, itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte istemek zorunda olmayıp, yalnız itirazın kaldırılmasını talep etmekle yetinebilir. Bu durumda alacaklı kiraya veren icra mahkemesinin itirazın kaldırılması kararının kesinleşmesinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliyeyi de talep edebilir (Kuru, s.840).
Alacaklı kiraya veren, tahliye istemeden itirazın kaldırılmasını talep edebildiği hâlde icra mahkemesinden yalnız tahliye istemekle yetinemez, itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte istemesi zorunludur. İtiraz üzerine takip durduğu için hem kira alacağı hem de tahliye isteği yönünden devam edilmesi ancak itirazın haksızlığının tespiti ve kaldırılmasıyla mümkün olur. İtirazın haksızlığını ve ayrıca ödeme süresinde ödemenin olmadığını tespit eden icra mahkemesi aynı zamanda borçlunun temerrüde düştüğünü ve ihtarlı ödeme emrinin geçerli bir şekilde sonuçlarını meydana getirdiğini ve dolayısıyla ödeme süresi bitiminde kira sözleşmesinin son bulduğunu da tespit etmektedir. İcra mahkemesince bu tespit yapıldığından sadece tahliyeye karar verilmesi yeterli olmaz. İcra müdürünün itirazla duran takibe devam etmesi için icra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararının icra dosyasına ibrazı şarttır.
Diğer taraftan ilâmsız tahliye takibinde, borçlunun ödeme emrine itiraz etmesi üzerine alacaklı kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemek zorunda olmayıp, (ödeme emrindeki ödeme süresi geçtikten sonra) sulh hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle alacak ve tahliye davası da açabilir. 2004 sayılı Kanun’un 269/b maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca tahliye davasında, ilâmsız tahliye takibinde borçlu kiracıya gönderilmiş olan ve borçlunun itiraz etmiş olduğu ihtarlı (13 örnek) ödeme emri 6098 sayılı Kanun’un 315 veya 316 ncı (818 sayılı Kanun’un 260 ve 288 inci) maddelerindeki ihtar yerine geçer.