MAHKEMESİ : ANKARA 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 09/09/2020
ESAS-KARAR NO : 2018/371 E - 2020/375 K
DAVACI :
VEKİLLERİ
DAVALI :
DAVANIN KONUSU : Alacak
KARAR TARİHİ : 10/02/2025
YAZILDIĞI TARİH : 28/02/2025
Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ
İDDİANIN ÖZETİ
Davacı vekili, taraflar arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde genel blok 38 numara olarak belirtilen işyeri için brüt alan 218.50 m2 olarak gösterildiği halde belediye tarafından yapılan ölçümde belirtilen yerin brüt alanının 125.50 m2 olduğu ortaya çıkmakla sözleşmenin 3. maddesi 3.3 fıkrası gereğince eksik olan brüt alanın tespiti ile tespit edilecek oranda fazla olarak ödenen bedelin taraflarına iadesini, müvekkili zararının tazminin bu nedenle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 4.000,00 TL’nin ödeme tarihinden itibaren 3095 sayılı kanunun 2/2 maddesi uyarınca hükmedilen alacağa avans faizi üzerinden hesaplanacak ticari temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline ve taraflar arasındaki sözleşmede 30 Haziran 2016 olarak taahhüt edilen teslim tarihinin 150 günü aşan gecikmesi sebebi ile sözleşmenin 6. maddesi 6.5. fıkrası gereğince fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00 TL gecikme cezasının sadece ... enerji Maden ve İnşaat A.Ş tarafından müvekkiline temerrüt tarihinden itibaren hükmedilen alacağa avans faizi üzerinden hesaplanacak ticari temerrüt faizi ile ödenmesine karar verilmesi ile dava konusu taşınmazın sözleşme gereğince müvekkiline fiilen teslimine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
SAVUNMANIN ÖZETİ
Davalı şirket vekili, müvekkilinin sözleşme kapsamında tamamlanarak kendisine teslim edilmek üzere bekletilen bağımsız bölümün taahhüt edilenden daha küçük olduğu için teslim almayacağını beyan etmesi üzerine müvekkili tarafından Ankara 37. Noterliği’nin 11905 yevmiye sayılı ihtarnamesinin davacı şirkete tebliğ edildiğini, davacının projenin tamamlanmasına yakın aşamada ve satın aldığı bağımsız bölümün tüm imalatları tamamlandıktan sonra gezerek, görerek, beğenerek satın aldığını bildirerek davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ... vekili, taraflar arasında akdedilen ve Ankara 12. Noterliği’nce tasdik olunan 07/03/2016 tarihli 06732 yevmiye numaralı ... projesi gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin 6.7 maddesi ile arsa sahibi olan müvekkilinin yalnızca alıcı tarafından bedeli ödenmiş bağımız bölümün devrinden sorumlu olduğunu, müvekkilinin sözleşme konusu gayrimenkulün devrini gerçekleştirdiğini, müvekkilinin başkaca bir sorumluluğunun bulunmadığını, sözleşmenin 11.1 maddesine göre proje tüm bağımsız bölümler, iş yeri tipleri, kat ve vaziyet planları, teknik şartname, tapu kayıtları, tesis yönetim planı ve imar planlarının davacının incelemesine sunulduğunu, davacı tarafça bu belgelerin incelendiğini, binanın fiziki yapısının görüldüğünü ve sözleşmenin imzalandığını, davacı tarafından ileri sürülen metre kare düşük iddiasının açık ayıp mahiyetinde olup süresinde ileri sürülmeyen bu iddianın dinlenebilmesinin mümkün olmadığını bildirerek davanın reddini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ
Mahkemece, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre, davalı şirket tarafından satış vaadi sözleşmesi ile satışı vaat edilen taşınmazın brüt alanını 218,50 metre kare olarak belirtildiği, %2’ lik metre kare farklılığının kabul edildiği, davacıya fiilen satılan taşınmazın brüt 125,50 metre kare olduğu, 93 metre karenin eksik satıldığı, bu miktardan %2'ye tekamül eden 4,87 metre karenin mahsubu ile eksik teslim alanının 88,63 metre kare olarak tespit edildiği, bilirkişi tarafından eksik teslim edilen metre kare karşılığının 516.933,96 TL olarak tespit edildiği, buna göre taşınmazın satış bedelinin 757.466,04 TL olması gerektiği, davacı tarafından 1.274.400,00 TL' nin ödenmesi nedeniyle 516.933,96 TL’ yi sözleşme gereğince satış vadinde bulunan davalı şirketten talep edilebileceği, sözleşmenin 6. 5 maddesi gereğince gecikme tazminatının taşınmazın gerçek değeri olan 757.466,04 TL' den hesaplanması gerektiği, teslim tarihinin 03/06/2016 tarihi olduğu, bu tarihe sözleşme gereğince 150 gün eklendiğinde 27/11/2016 tarihinde temerrüdün gerçekleşmiş olduğu, bu tarihten taşınmazın satış tarihi olan 01/06/2017 tarihi arasındaki 6 ay 4 gün için %0,2 oranında gecikme tazminatı hesaplandığında davacının 9.291,54 TL gecikme tazminatı talep edilebileceği, davalı ... hakkında da dava açılmış ise de sözleşme gereğince taşınmazın sözleşmedeki vasıflarla tesliminden davalı şirketin sorumlu olduğu, tapu malikinin eksik teslimden ve geç teslimden dolayı sorumluluğunun bulunmadığı belirtilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Davacı yanca 19/11/2020 tarihli dilekçe ile maddi hatanın düzeltilmesi talep edilmiş olup, mahkemece 23/12/2020 tarihli ek karar ile talebin reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ
İstinaf eden-davalı şirket vekili tarafından;
Mahkemece itiraz edilen bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm tesis edildiğini, bilirkişi raporuna yönelik itirazlarının karşılanmadığını, raporun hükme esas alınabilmesinin mümkün olmadığını, zira fiili ve gerçek kullanım dikkate alınmaksızın bağımsız bölümün sözleşmede yazılı olandan daha küçük olduğunun iddia edilmesinin doğru olmadığını, bilirkişi raporuna itibar edilmesi halinde bürüt metrakenin net metrekareden daha az olması gibi bir sonucun ortaya çıkacağını, müvekkili ile birlikte arsa sahibi olan diğer davalının da sorumluluğu yoluna gidilmesi gerektiğini, taraflar arasında hasılat paylaşımı bulunduğunu, ayrıca ıslahın usule uygun olmadığını,
İstinaf eden- davacı vekili tarafından;
Mahkemece davalı şirket yönünden gecikme cezasının sözleşmede belirlenen değer üzerinden hesaplanmamasının doğru olmadığını, davalı ... hakkında açılan davanın reddi kararının da yerinde olmadığını, ayrıca müvekkili lehine vekalet ücretine ilişkin bendin hatalı yazıldığını bildirerek başvurulmuştur.
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR
Uyuşmazlık taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın eksik m2 ve geç teslim edilip edilmediği ve bu kapsamda davacının tazminat alacağının bulunup bulunmadığı, var ise kapsamı ve davalıların sorumlulukları noktasında toplanmaktadır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava, satım sözleşmesini konu alan taşınmazın geç ve eksik m2 ile tesliminden kaynaklanan alacak davasıdır.
İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.
Taraflar arasında 07/03/2016 tarih 06732 yevmiye numaralı Ankara 12. Noterliği’nce düzenlenen gayrimenkul satış vadi sözleşmesiyle ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilmekte olan genel blok 38 numaralı iş yerini 1.274.000,00 TL bedel karşılığında davalı ... .. A.Ş. tarafından davacı şirkete satışının vadedildiği, sözleşme ile ek -1 teknik şartname ile ek -2 ödeme taahhütnamesinde yazılı tüm şartları satış vadinde bulunan ve kabul eden taraflar olarak kabul ettikleri anlaşılmıştır.
Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 2. maddesinde, bağımsız bölümün metre karesi net 152,62 brüt 218,5 olarak tespit edilmiş olup 3.3 maddesinde "taraflar iş bu sözleşme konusu iş yerinin brüt alanının takribi olarak belirtildiğini, fiili teslimde bu alanda ( + / - ) %2 oranlarında farklılık gösterilebileceğini kabul etmişlerdir. Taraflar fiili teslim sırasında bu alandaki farklılığın ( +/-) %2'den daha fazla olması halinde %2'yi aşan veya eksik kalan metre kareden sonra farkların satış bedelini orantısal olarak artıracağını veya azaltacağını kabul etmişlerdir. (+/-) %2'ye kadar olan farklılıklarda tarafların birbirinden herhangi bir talepleri olmayacaktır. " sözleşmenin 6. maddesinde 6.1 bendinde, " satıcının satışı vaat edilmiş olan bağımsız bölümü inşa veya ikmal ederek devir anında ilgili idareler tarafından onaylanmış proje ve eki teknik şartnameye uygun olarak alıcıya teslime hazır hali getirmekle bu sözleşmeden doğan borç ve yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmiş sayılır " ve 6.5 maddesinde, " satıcı sözleşme konusu iş yerini iş bu sözleşmede belirtilen zaman ve şekilde alıcıya teslim eder.İş bu sözleşmenin 17. maddesinde yer alan haller ile sair sebeplerle şantiyede çalışma yapılamadığı günler ayrıca teslim süresine eklenir. Bunun dışında teslimde gecikmenin 150 gününü aşması durumunda 150 günün bitiminden itibaren iş yerinin satış bedelinin %0.2 oranında aylık gecikme cezasını iş yerinin teslimi sırasında alıcıya öder. Alıcının gecikme bedelinin talep edebilmesi için bu sözleşmeye göre yerine getirmesi gereken bütün borç ve edimlerini sözleşmede belirtilen tarihlerde yerine getirmiş olması şartı aranır. Bu madde gereğince satıcı tarafından ödenecek cezai şart hiç bir şekilde sözleşmenin 4. maddesinde yer alan yazılı satış bedelinin %2'sini geçemez. 6.6 maddesinde “Satıcı, ekteki mahal listesinde belirtildiği gibi bağımsız bölümleri iler kaba inşaat şekliyle Alıcı’ya teslim edecektir.” 6.7 maddesinde “Arsa Sahibi, inşaatı tamamlanarak kat irtifakı kurulmuş, alıcı tarafından bedelinin tamamı ödenmiş bağımsız bölümlerin tapu devrinin verilmesinden sorumludur" hükmü bulunmaktadır.
Taşınmazın teslim süresi sözleşmede 30/06/2016 olarak tespit edilmiştir.
Dava konusu taşınmazın dosyada bulunan tapu kaydına göre 01/06/2017 tarihinde davacı şirket adına tescil edildiği anlaşılmıştır.
Davacı 29/05/2017 tarih 05318 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile teslim alınacak taşınmazın brüt metre kare farkından kaynaklı müvekkili şirketin kaybı ve geç teslim nedeniyle müvekkili lehine cezai şart talebinin yerine getirilmemesi halinde yargı yoluna başvuru haklarını saklı tutulduğu bildirilmiştir. Ayrıca davacı tarafından 17/05/2017 tarih 04917 ihtarname ile talep edilen alacağın 7 gün içerisinde ödenmesi ayrıca talep edilen gecikme cezası bedelinin iş yeri teslimi sırasında müvekkiline ödenmesinin talep edildiği, ihtarnamenin 18/05/2017 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmıştır.
Mahkemece deliller toplandıktan sonra inşaat mühendisi ve mimar bilirkişi refakatinde keşif yapılarak, bilirkişilerden 09/10/2019 tarihli kök rapor alınmıştır.
Bilirkişiler kök raporlarında dava konusu taşınmazın brüt alanının 125,50 net alanın ise 115,00 metre kare olarak ölçüldüğünü, sözleşmeye göre 88,63 metre kare isabet eden 516.933,96 TL' nin iadesi gerektiğini, davacının 25.488,00 TL gecikme cezası talep edebileceğini bildirmişlerdir,
Tarafların itirazları üzerine bilirkişiden alınan 13/01/2020 tarihli ek raporda taşınmazın metre kare olarak eksik teslim edilmesi nedeniyle davacının 88,63 metre karelik alana isabet eden bedeli talep edebileceğini belirtmişler ve gecikme cezası yönünden de kök rapordaki gibi beyanda bulunmuşlardır.
Taraflar arasındaki sözleşmenin ön yüzünde alıcının bilgileri, satıcının bilgileri ve arsa sahibinin bilgilerine yer verilmiş olup, sorumluluğa ilişkin 6. maddenin ve 4. maddenin birlikte değerlendirilmesi neticesinde mahkemece arsa sahibinin sorumlu tutulmamasında bir isabetsizlik olmadığı gibi geç teslim nedeniyle mahkemece gerçek sözleşme bedeli üzerinden hesaplama yapılmasının da yerinde olduğu anlaşılmıştır. Mahkemece ıslah ile ilgili değerlendirme yönünden ise HGK’nın 21/02/2018 tarih 2015/(7)9-3666 E. 2018/244 K. sayılı kararı doğrultusunda işlem yapılmış olması nedeniyle davalı şirket vekilinin istinaf itirazlarının yerinde olmadığı anlaşılmıştır.
Mahkemece, yargılamanın HMK'da düzenlenen usul kurallarına uygun olarak yapılmış olmasına, kamu düzenine aykırılık hallerinin bulunmamasına, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilip yasal düzenlemelere uygun isabetli, yeterli gerekçeyle karar verilmiş olmasına, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılığın olmamasına, Dairemizin 2024/1553 E. 2025/86 K. sayılı kararı ile vekalet ücretine yönelik maddi hatanın düzeltilmesine yönelik ek karara yönelik istinaf isteminin kabul edilerek maddi hatanın giderilmiş olmasına göre taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b.1.maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
a-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 615,40 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 54,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 561,00 TL harcın istinaf eden davacıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
b-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 35.946,46 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 8.986,62 TL harcın mahsubu ile bakiye 26.959,84 TL harcın istinaf eden davalıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
İstinaf eden tarafından yapılan istinaf posta giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,
HMK'nin 333.maddesi gereğince gider avansından kalanının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
Kararın tebliğinin İlk Derece Mahkemesince yapılmasına,
HMK'nin 362/1.a maddesi gereğince dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda kesin olmak üzere 10/02/2025 tarihinde oybirliği ile karar verildi.